プロナーズ川原塾・重松塾に参加しました

9月28日プロナーズ川原&重松塾に参加してきました。

川原塾はプロナーズ認定者による模擬理事会、重松塾はある事例に対応する実践解説でした。

川原塾は、参加者に事前に宿題が与えられ、説明資料を作成し、他の参加者を理事会の役員に見立てて説明し、質疑応答するという内容でした。
私に与えられた宿題は「民泊」と「改正個人情報保護法」についての説明でした。
今年のトピックになっている簡単な宿題です。
しかし、プロナーズの方々の前で説明するとなると急に緊張してきてシドロモドロ。質疑応答では初参加の私に手加減をして頂いたのは分かりましたが、それでも論点を外してしまうなど反省点が多かったです。

これは、帰京後プロナーズ認定者専用ページで動画で確認したのですが、「声が小さい」「首が座ってない」など見ていて恥ずかしい内容で顔が真っ赤。

他の参加者の宿題は難しい内容で短時間にどのように説明するか興味深い内容でした。参加者によって説明方法や、数ある論点の比重の置き方が違い勉強になりました。

内容が正しいのは当然ですが、「理事役員の方々に分かりやすく説明する」というのも共通の目的ですので、良いものは遠慮なく取り入れて行きたいと思いました。

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防災士の講習の申込みをしました

最近、マンションの自主防災について積極的に取組みをされている管理組合の方々にお会いする機会がありました。
現在、自分達のマンションに合ったオーダーメイドのマニュアルを作成されている最中で作成作業と検討を重ねられています。この検討委員会に参加させて頂きましたが大変難しいものだと感じました。
又、別の管理組合の方は、既に独自の防災マニュアルの作成を完了されていて、中身を見せて頂きましたが、多岐にわたり大変すばらしい内容で勉強になりました。

私もマンションに携わる人間として、オーダーメイドの自主防災マニュアル作りのお手伝いが出来るよう、勉強しておりますが、「防災士」という民間資格の取得を勧められたので受講の申込みを致しました。分厚い防災士教本が届き、しかも事前に予習してレポートを提出したり、消防署の救命講習を受けに行ったりしなければならないので結構大変ですが頑張りたいと思います。

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四谷コーポラス竣工当初(昭和31年)使用されていた「管理人服務規程」の全文

一昨日、昨日に続き今回は四谷コーポラス竣工当初の「管理員服務規程」を見ていきたいと思います。

>以下、管理人服務規程(原文ママ

管理人服務規程

第一條
本規定は「  コーポラス」管理組合規約に基き 雇傭する組合職員(以下単に管理人と呼称する)の服務に関して規定するものとする。

第二條
管理人の権限及責任は当組合と組合が管理する住宅内居住者との間に於ける管理契約書中第十一條左記(抜粹)に準據するものとする。


一、共用部分についての管理及び共同生活に当り著しく他の組合員に迷惑を及ぼすような行為について注意勧告をなす権限を有す。
二、組合職員は善良なる管理者として注意義務を怠り建物及び組合員に対し損害を及ぼさざる様留意しなければならない。
三、組合職員はその権限を超え乙に対し迷惑を及ぼし又は組合職員としての不適当な行為ありたるときは甲にて罷免する。

第三條
管理人は組合理事者(以下単に役員と略称する)の命を受け事務を分掌し、互い人格を尊重し、その責務を忠実に履行しなければならない。

第四條
管理人は採用後七日以内に左の書類を組合に提出しなければならない。
1.誓約書
2.履歴書
3.戸籍謄本(写真添付)
4.その他 組合の必要とするもの。

第五條
前條の誓約書には、都内に在住し独立の生計を営む成年男子の保証人貮名が連署しなければならない。

第六條
前條の提出書類の記載事項に変更があった場合は、一週間以内に其旨届出なければならない。

第七條
管理人は予め組合の承認を受け兼業として他の会社に関係し、又は営利を目的とする業務に従事することができる。
但しその範囲はあくまで、当管理組合本務に支障を生じないことを條件とする。

第八條
管理人は自己の担当たると否とを問わず、業務上の秘密を洩らしてはならない。

第九條
管理人は当該コーポラスの特殊性に鑑み、自己の責任に於て、風紀、態度、服装を厳正にしなければならない。

第十條
管理人は出勤した時、直ちに出勤簿に自身で捺印する。又退出に際しては備付の書類その他を整理して必要事項と共に後任者に引継がねばならない。

第十一條
管理人の就業時間を左の通り定める。
出勤 午前八時
退出 午后七時
但し季節又は業務の都合で、前項の時間を変更することがある。

第十二條
管理人にして、病気その他重大なる事由で欠勤する場合は、その旨速やかに組合に届出すると共に、その間予め届出しある交代者を代理勤務せしめるものとする。

第十三條
管理人の給与は、各人毎に日額をもって之を定め、一ヶ月分を取りまとめて通常当該月末に支給する。

第十四條
管理人が左の各号の一に該当する場合は解雇する。
1.本人の希望によるとき
2.本人が死亡のとき
3.期間を定め雇傭されたものの期間が満了したとき
4.不具、廃疾により転務を執るに堪えられなくなったとき
5.打切補償を受けたとき
6.勤務成績悪く改悛の見込みがないと認められたとき
7.組合業務の都合によるとき
但し、前項4.7号により解雇する場合は三十日以前に予告がなされる。

第十五條
管理人の日常服務に関する細部の心得は別に之を定める。

第十六條
此の規定は昭和三十一年十月二十五日より之を施行する

>以上、以上管理員服務規程全文おわり

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四谷コーポラス竣工当初(昭和31年)使用されていた「管理組合規約」の全文

昨日に続き、今回は四谷コーポラス竣工当初(1956年・昭和31年)の「管理組合規約」を見ていきます。前回の「管理契約書」も、今回の「管理組合規約」も固有名詞部分が空白になっていることから、当時の汎用版として作成されたものと思われます。

>以下、管理組合規約(原文ママ

管理組合規約

第一章 総則

第一条
本組合は「 」管理組合と称し、事務所を「 」内に置く。

第二条
本組合は「 」の共同管理をなすことを目的とし、組合員は和協善隣の精神を以て其の運営に協力する。

第三条
「 」の一区劃を所有するものは全員本組合に加入しなければならない。

第四条
本組合は本件住宅の共同利害の問題及び其の共用部分「 」の利用管理一切を処理するものとする。

第二章 組合員の義務

第五条
本組合員は組合加入と同時は同組合との間に管理契約を締結する義務を負うものとする。

第六条
新たに組合員の資格を取得したとき、又は組合員の資格を失いたるときは、直ちに組合に届け出なければならない。
若しこれを怠るときは届出に至るまでの間、組合員としての義務を負うものとする。
組合員が其の所有する部分に第三者を居住させる場合には、予め組合に届出なければならない。

第七条
組合員は管理契約に定める諸費用を負担しなければならない。前項管理契約の変更又は施行方法は組合総会又は理事会の決議によって定めるものとする。

第三章 役員及び職員

第八条
本組合に役員として理事三名以内監事一名を置き毎年四月の定時総会の際、組合員中よりこれを選出し其の任期は壱年とする。但し、再任を妨げない。
前項の場合の選挙権は一戸当り一票とする。

第九条
理事は理事長一名、常任理事二名(内一人は会計担当)を互選するものとする。理事長は、本組合を代表して組合事務を総理し、常任理事は、理事長を補佐し、理事長事故あるときは其の職務を代行する。

第十条
監事は組合の事務を監督し、必要により理事長に説明を求めることが出来る。

第十一条
監事は理事会に出席して管理組合事務運営に関し意見を述べる事が出来る。

第十二条
役員が一身上の都合により辞任するときは、理事会の承認を得なければならない。理事会は総員の三分の二以上の決議により理事を解任しうる。

十三条
理事長は、理事会の承認を受け顧問又は相談役を委嘱することができる。顧問又は相談役は理事長の諮問に応ずるものとする。

第十四条
理事長は組合員の総会議決権数の半数以上に相当する組合員が出席し、その議決権数の三分の二以上を有する者の同意を得て管理事務の運営を第三者に委託することができる。

第十五条
理事長は理事会の承認を受て組合職員を採用又は解雇することが出来る。組合職員は理事長の命を受け事務を分掌するものとする。

第十六条
組合役員は原則として無報酬とする。

第四章 会議

第十七条
組合総会を定期総会と臨時総会とに分ち、定期総会は毎年四月に開き臨時総会は必要に応じ随時これを開く。

第十八条
理事長は管理組合員総会を招集し其の議長となる。総会を招集するには開会の日の五日前に、所定の場所に議案日時、場所を掲示するを要する。

第十九条
理事長は四月に開く定期総会に於て前年度事務の状況及び決算の報告をするものとする。

第二十条
総会の決議は組合員の総議決権数の半数以上に相当する組合員が出席し、その出席組合員の議決権の過半数を以て決する。

第二十一条
組合員は別に定める委任状により其の有する議決権を他の組合員に委任することができる。

第二十二条
組合員が総議決権の三分の一以上に相当する議決権を有する組合員の同意を以て、総会の招集を請求したときは、理事長は一週間以内にこれを招集するものとする。

第二十三条
理事長は理事会を招集し、其の議長となる。

第二十四条
理事会の決議は二分の一以上の出席者の過半数を以て、これを決し可否同数の場合は議長の決する所による。

第二十五条
理事会は毎月一回定例に之を開き諸般の協議をなすものとする。

第五章 会計

第二十六条
本組合の会計年度は毎年四月一日に始まり翌年三月末日に終る。

第二十七条
理事長は会計年度末日現在の貸借対照表、収支明細表及び財産目録を作成し監事の承認を受けて之を総会に提出する。

第二十八条
理事長は収支の明細を附した年度予算書を作成し定期総会に於て其の承認を求めるものとする。

第六章 雑則

第二十九条
組合員は管理契約に定める費用を毎月所定日までに組合事務所に納付しなければならない。

第三十条
組合員が前条に定める費用を納付しないとき又は納付が著しく遅延したときは、理事長は理事会の決議に基き施設の使用を拒否することができる。

第三十一条
本組合規約の改正は組合員の総議決権数の半分以上に相当する組合員が出席し、その議決権の三分の二以上を有する者の同意を得ることを要する。

昭和「 」年「 」月「 」日

>以上、管理組合規約全文おわり

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四谷コーポラス竣工当初(昭和31年)使用されていた「管理契約書」の全文

四谷コーポラス解体前見学会では竣工当初(1956年・昭和31年)の「管理契約書」、「管理組合規約」、「管理員服務規定」がファイルされ展示されていました。今回は「管理契約書」を見ていきたいと思います。

>以下、管理契約書(原文ママ

「 」(以下本件住宅という)の管理に関し「 」管理組合(以下甲という)と「 」(以下乙という)との間に於て本契約の各条項により住宅及び共用部分の管理等に関し左の通り契約を締結する。

第一条
乙は甲の管理に係る左の物件を共同使用することが出来る。
本件住宅内
一、共用部分。
一、共用施設。

第二条
乙は本件住宅の一区劃を占有する間、本契約の条項に従うものとする。

第三条
乙は第一条の物件を善良なる管理者の注意を以て使用し共用の目的以外にはこれを使用しない。

第四条
乙は本件住宅使用に当り共用部分及び共用施設を占有し、不当に使用し又は正当な使用を妨げてはならない。

第五条
乙は甲が本契約の各条項以外に本件住宅の管理上必要な居住者心得等を定め予め乙に通知したとき又はこれを所定の場所に掲示したときはこれを守らなければならない。

第六条
乙は管理費として月額金「 」円也を毎月「 」日迄に甲に支払うものとする。但し管理費の使用用途は第一条の物件の維持費、修繕費並びに諸修理、改築、改造、模様替等に対する積立金、及び甲が管理上必要とする人件費、事務費、その他諸雑品購入費等とする。
尚甲は右管理費の収支を毎期末(三月末)決算しこれを乙に通知するものとする。

第七条
乙は本件住宅使用に当り予め甲の承認をえず左の行為をしてはならない。
一、他の入居者に対し迷惑又は危害を加える惧れのある家畜の飼育をなすこと。
二、他人に対し転売すること。
三、他の組合員の不快をまねき環境を損なうが如き洗濯物をベランダ及び外壁に干すこと。
四、第一条の物件に対する修理、改築、改造、模様替等其の他現状を変更すること。
五、住宅の外観及び及び構造を変更すること。
六、工作物を築造すること。
七、電気、ガス、給排水等の設備の容量に影響を及ぼす設備機械器具を新設、附加、除去又は変更すること。
八、大型の金庫、その他の重量の大なる物品を建物内に搬入すること。
九、乙の専有部分を除き建物の内部又は建物の周囲に看板、掲示板、広告、標識等を設置、貼付又は記入すること。

第八条
乙は左の行為をしてはならない。
一、住宅を住居以外の目的に使用すること。
二、噪音その他により他人に迷惑、不快を与えること。
三、爆発性、発火性のある物品、其の他危険又は不潔、悪臭のある物品を建物内に搬入格納すること。
四、本住宅の建築構造に影響を及ぼす創作其の他をなすこと。
五、本住宅の建築構造に影響する虞ある行為をすること。

第九条
乙は甲又は甲指定の建築業者の定期又は臨時に行う住宅調査に応ずる義務がある。
但しこの場合、甲は事前に乙に通知するものとする。

第十条
甲は本住宅の内部に管理組合事務所を設置する。
管理業務は左の通りとする。
一、共用部分及び共用施設の管理業務。
二、火災、盗難等に備えての定期巡回業務。
三、組合員苦情相談業務。
四、組合員の外出に際しての鍵の授受保管業務
五、管理費の保管出納並びに収支決算業務
其の他管理に必要な一切の事務等を行う。

第十一条
管理職員の権限及び責任は左の通りである。
一、共用部分についての管理及び共同生活に当り著しく他の組合員に迷惑を及ぼすような行為について注意勧告をなす権限を有す。
二、組合職員は善良なる管理者として注意義務を怠り建物及び組合員に対し損害を及ぼさざる様留意しなければならない。
三、組合職員はその権限を超え乙に対し迷惑を及ぼし又は組合職員としての不適当な行為ありたるときは甲にて罷免する。

第十二条
乙は専用部分と共用部分を問はず本契約の各条項を守り健康で文化的な生活を維持すべく努力しなければならない。

右契約成立の証として本書二通を作成し各自記名捺印の上甲乙各一通宛保有する。

昭和「 」年「 」月「 」日

甲 コーポラス管理組合 理事長「 」

乙 「 」

>以上、管理契約書全文おわり

表題の「管理契約書」を見て、現代の「管理委託契約書」なのかな?と思いましたが読むと中身が全然違いました。

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日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」解体前見学会に行ってきました。

9月8日(金)四谷コーポラス見学会に行ってきました。

 日本初の民間分譲マンションと言われている「四谷コーポラス」(東京都新宿区・築61年)が、今年の9月から解体工事をされる予定で解体前に見学会が実施されました。
私のように、民間分譲マンションに携わる人間にとって、「記念碑」的な四谷コーポラスは、どのように誕生し61年の寿命を全うしたのか、そしてどの様な過程を経て新しく生まれ変わるのか。興味深々で見学会に参加しました。

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